全域限購下，為何海南房價還是沒有降？置業投資看哪里？

優越的氣候，舒適的溫度，迷人的環境是吸引大多數人來海南買房的原因，較高的房價、限購令限制購房也成了很多人的限制條件。

由于可開發的住宅用地越來越少，涌進海南的投資、養老、度假群體越來越多，地少人多，所以海南自2018年4月22日起就實行了嚴格的全域限購政策。

如今，海南嚴格的全域限購持續了兩年，兩年的時間，海南發生了很大的變化，但很多人依舊感到疑惑：這和我們當初預想的劇本根本不一樣，明明已經限購了，還實行現房銷售政策，期間還出了各種補充文件，房子推新量也相對變少了，海南的房價為什么還是一直“居高不下”呢？

海南房價分布圖

有需求

海南房產面向的是全國市場，來海南買房的都是二次置業，作為養生、度假、享受高品質生活之用，相對不會受到國內其他地區的市場沖擊。只要人們有旅游度假以及養老的需求，海南的房產市場就會一直熱門，價格不會出現大波動。

未飽和

沒有人去的地方房價可能不會高，但是人人都想去的地方房價肯定是不會低。對于海南這樣一個溫暖、浪漫的濱海之地，無論是住宅還是非住宅，其房地產市場都還未到達飽和，也就是說，還是有很多人想要來三亞長居、養老、度假、投資的。

三亞海棠灣

引人才

近幾年很多地方都推出了人才購房政策，海南也不例外。到2025年，海南要實現“百萬人才進海南”目標。目前，海南也已全面放開落戶限制，十年之后，海南預計將會達到1500萬人口左右，其中海口市人口要超過500萬人，三亞市人口要超過200萬人。屆時，與目前的900萬人相比整個海南將會有600萬人的增量。等到整個人口遷移工作完成，海南“環島沿海城市群”的人口比重會達到90%以上，這對房地產的需求是巨大的。

根據《百萬人才進海南行動計劃(2018-2025年)》政策，這15類人才可以直接落戶海南：

這15類人才可直接落戶海南

有政策

買房畢竟是大事，區域的經濟發展大環境、人口增長大背景、土地供應、規劃藍圖這些都要考慮到，但區域發展起來的時間成本和成長速度也是一個關鍵點，所以如果是買那些動輒幾百萬起步的房子，穩妥一點還是買個確定性。

那么，現在海南市場的確定性是什么？

能確定的就是政策在支持，《海南自貿港建設總體方案》的頒布，一時間在海南掀起一波投資熱，吸引了一大波人才流入和企業入駐。

自貿港開局成績單

雖然建設自貿港的周期比較長，但在2025年全島封關前，隨著基礎設施建設的投入，醫院、教育、景觀、交通等配套會越來越好，區域的居住價值也會越來越高。

在房產方面，受海南自貿港投資熱的影響，本地剛需居民也感受到了海南的潛力，看房的人數有所增長。而非海南居民則開始咨詢不限購的商鋪寫字樓等商業地產，密切關注未來的增值空間，因此選擇投資海南房產的投資者也變得多了起來。

自貿港紅利

不可否認，海南自貿港是拉動海南房產市場火爆的重要原因之一，更多的高精尖缺企業和人才來海南就業和生活，也為投資海南增加更多確定性。但拋開海南自貿港的因素，海南房產自身的投資價值也是值得關注的......

一、自然資源投資價值

自然資源豐富、地理位置優越、氣候舒適養人，與東部其他濱海城市相比，海南的氣候環境和景觀資源也當屬稀有。海南境內海岸線綿長，有大小港灣19個。地熱資源（溫泉）、生態資源（熱帶雨林原生地）和海洋資源相當豐富，可充分利用海景資源進行開發建設。依托獨特的熱帶海濱氣候和優良的人居環境，海南地產的價格優勢也很明顯。

符合我們認知的海南，陽光、椰樹與大海

二、海南各區域投資價值

1、海口：省會城市配套完善，投資、長期居住的優選

2、澄邁：毗鄰海口，享受配套輻射，養老度假的熱門地

3、臨高：南國漁鄉，靠海口，不受臺風影響的西部濱海小城

4、儋州：西部經濟的發達地區，洋浦港或成自貿港建設中心

5、瓊海：博鰲概念帶動全市發展，主打醫療康養

6、萬寧：海濱旅游資源豐富，知名房企進駐開發海灣景區

7、陵水：近三亞，旅居度假配套比較完善

8、三亞：旅游資源優越，海南地區房價相對較高的地區

9、中部地區：內陸城市，森林覆蓋率高，全省房價相對低的區域

每一個市縣都有各自的特點，如果以氣候環境、旅游為中心，可以考慮三亞、陵水、萬寧等東部沿海城市，這些地區冬天溫暖且開發較早，有風景、有人口，也有一定的配套，旅游地產開發完善，區位優勢仍比較明顯，但房價相對高一些。

如果以自住養老為中心，可以考慮偏北部城市，如海口、澄邁、瓊海等地區，這些地區雖然緯度稍高，但醫療水平較高、生活配套比較齊全，自然環境適合老人居住。且房價沒有南部旅游城市高，性價比較好。

三、海南各類型地產投資價值

投資海南房產，可選的范圍很大，不同房產類型的投資優勢不同，如何選擇到更適合你的哪一類產品？

1、旅游地產

投資優勢：海南自然資源豐富，生態價值優勢凸顯，能為投資者提供長效舒適的居住環境。國際旅游島發展概念也刺激了很多旅居群體對旅游地產的需求也愈發旺盛，為旅游地產提供價值支撐。此外，知名房企紛紛入駐海南，使旅游地產整體開發品質更高，滿足從不斷層次旅游地產的全域客群需求。

部門旅游地產項目代表：恒大海花島、雅居樂清水灣、富力灣

雅居樂清水灣實景

2、養老地產

投資優勢：海南擁有發展養老地產優越的自然環境和健康資源，老年人來海南養老仍有旺盛需求；同時海南的特色醫療康養結合的醫院、社區醫療單位水平逐漸提高，使海南養老地產的吸引力增強。

部分養老地產項目代表：富力紅樹灣、融創金灣、恒大養生谷

富力紅樹灣項目鳥瞰實景

3、商業地產

投資優勢：旅游+政策帶動下，海南的人口涌入基數也很大，優質企業相繼入駐海南，商業地產需求量也會相應上升，同時不受限購政策約束，與住宅相比更好入手。

目前海口、三亞的商業地產投資價值較大。這兩個城市相對能提供商業地產發展所需的客流量，因此這兩個地區的商圈發展較為成熟。如果是投資商業地產，可以考慮選成熟的商圈，周邊既享便捷交通又聚豐富業態，未來的增值發展空間更大。

富力首府-富力中心（效果圖）

此外，供求關系也會影響到海南房產的投資價值。正如我們所知，土地開發是有限的，且濱海產地是稀有的，而內地來海南買房的客群卻是源源不斷的，所以海南的房產一旦供應、庫存下降，市場供小于求，房價就會存在更高漲幅的預期。

總體來看，海南市場的投資價值在于兩方面，一方面是自然資源的稀有性。海南是國內一個長夏無冬的熱帶島嶼，冬季度假的需求一直十分旺盛。另一方面是政治優勢的突破性和開放性，海南不僅要建成特色的海島休閑度假旅游地，更承接建設自貿區、自貿港的政治優勢，未來海南或將成為中國服務業對外開放的重要窗口。在具備突破性建設潛力的政策空間下，占據稀有海島資源是投資海南的更大價值所在。

總之呢，除去自貿港的因素，海南的房子還是值得買的，但不能抱著沖進去博暴擊、買了就坐享紅利的態度買。

如果你是外地人，7成首付+5年限購所帶來的資金壓力，是需要提前考慮清楚。

如果你是抱著投資的目的去買，那投資這套房的回報率也是需要你想明白的。

如果人人都想搶先投資，容易營造緊張氣氛，在這種氛圍下，反而很容易忽視房子本身的區位和品質，這都將很大程度上影響未來的增值空間和流通價值。

所以一定要買在有產業和人口集聚的地方，如果條件允許，還是應該到實地去走走看看，別被開發商劃定的某些犄角旮旯的看上去很美的規劃給忽悠了。

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